导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jià什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法n)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。

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