OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐关一下月亮是什么意思(fá)，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tō关一下月亮是什么意思ng)过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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