5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为(w槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐èi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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