饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门主要(yào)监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地(角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺机构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击(jī)收(shōu)费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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