5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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