5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(k1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面uài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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