OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别-height: 24px;'>bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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