文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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