万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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