近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(结婚以后他那个越来越大了yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(z结婚以后他那个越来越大了hōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián结婚以后他那个越来越大了)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 结婚以后他那个越来越大了