饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(盱眙的邮编号码是多少啊lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场(ch盱眙的邮编号码是多少啊ǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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