近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红九龙司是哪里？trong>

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。