OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定(d身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么ìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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