导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wè肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西i)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期(qī)。

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