万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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