近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REIT中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思s主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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