文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好一步(bù)签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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