导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810831.png">

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％不羡鸳鸯不羡仙下一句，不羡鸳鸯不羡仙,只羡白发苍苍有人牵的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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