饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地(dì)产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员北京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dì公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员 line-height: 24px;'>公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员ng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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