OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事项，一(yī)度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预(yù)期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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