导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音成。本文去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xi凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音ǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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