导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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