文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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