“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业(yè)绩(jì)，还(hái)是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而且是(shì)反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基(jī)准：有大(dà)的(de)国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关(guān)注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是那些(xiē)有(yǒu)国企背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们会特别(bié)重视企业(yè)的成本(běn)优势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内的最低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是(shì)否也是(shì)业内最低(dī)的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的(de)一(yī)家房企的综合成本(běn)。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企(qǐ)并不(bù)多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国(guó)央企房(fáng)企也踩了“三(sān)道红(hóng)线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进(jìn)行(xíng)大举拿地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它(tā)本身(shēn)储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让(ràng)人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的(de)章(zhāng)法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没(méi)有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负(fù)债率要(yào)求不(bù)得高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规(guī)避公(gōng)司(sī)净负债率提高到(dào)一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿(ná)地(dì)较积极的房企梳理发(fā)现，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万(wàn)科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积(jī)极的(de)拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度(dù)的实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时(shí)间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为(wèi)杭州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出较(jiào)强的韧劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土储、股价表现等多(duō)维度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的(de)持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭(háng)州地区(qū)，而(ér)在2021年(nián)，杭州(zhōu)地(dì)区的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注(zhù)意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达(dá)证券(quàn)、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布(bù)局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开(kāi)发环(huán)节与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家(jiā)居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的住(zhù)房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很(hěn)好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相(xiāng)关(guān)的行(xíng)业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月(yuè)线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品的(de)研什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一季报的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都(dōu)是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好(hǎo)的(de)是(shì)志(zhì)邦家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的(de)广发策(cè)略优选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的(de)全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青睐(lài)，不过(guò)这(zhè)类标(biāo)的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选(xuǎn)择(zé)成(chéng)为(wèi)难题。对此，前(qián)述(shù)上海(hǎi)公募基(jī)金经理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物业服务(wù)不(bù)是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公司(sī)还是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼(lóu)盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面(miàn)因为保安(ān)这些(xiē)固定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公司能在业(yè)内做(zuò)到到(dào)期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服(fú)务是有关系(xì)的(de)。”他进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级