文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片p>

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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