饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交张学良多高，少帅张学良多高易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)张学良多高，少帅张学良多高新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)张学良多高，少帅张学良多高在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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