“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过(guò)去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经济(jì)学(xué)家(jiā)洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(cóng)行(xíng)业来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是阿富汗改名现在叫什么反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前(qián)没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果(guǒ)关注一下今年房地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困(kùn)难(nán)，所以整个行业出(chū)现了一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是(shì)融资(zī)等各个方(fāng)面都(dōu)非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的(de)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行(xíng)业内的最(zuì)低水平(píng)；利(lì)润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上(shàng)述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明(míng)地产、云南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更加值得(dé)注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能(néng)让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年(nián)，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用(yòng)率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营(yíng)企业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，主要还是看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率水平(píng)，在(zài)我看来(lái)，这(zhè)个比例如果超过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准(zhǔn)要(yào)比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的(de)净负债(zhài)率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对(duì)比的(de)是(shì)，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现上(shàng)，国(guó)央企确(què)实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融(róng)资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而(ér)然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的(de)十大流通(tōng)股东(dōng)中新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等阿富汗改名现在叫什么。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的(de)基本面表现存在(zài)一(yī)定(dìng)关系。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房地(dì)产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模、新增(zēng)土储(chǔ)、股价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发(fā)布的(de)2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了(le)扣非归母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七(qī)成营收(shōu)来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营(yíng)收比重只(zhǐ)占到(dào)近六(liù)成。近三年持续(xù)稳(wěn)居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持(chí)续稳居杭州的(de)本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)房(fáng)企(qǐ)排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构(gòu)的集中调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量(liàng)赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的(de)中游环节，其上(shàng)游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务(wù)、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保(bǎo)有的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新(xīn)的(de)需求(qiú)也会(huì)越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装(zhuāng)相(xiāng)关(guān)的(de)行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特别是前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产品的(de)研(yán)发、设(shè)计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能够发(fā)现该(gāi)股早已成为(wèi)基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时(shí)包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的(de)房地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家(jiā)居类标的(de)情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标(biāo)的(de)大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部(bù)分(fēn)项(xiàng)目(mù)到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同周期(qī)还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正(zhèng)能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一(yī)开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为(wèi)保(bǎo)安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大的。但(dàn)是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 阿富汗改名现在叫什么