文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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