近两年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营四大哲学流派有哪些 四大哲学流派是什么意思期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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