饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价门会同有关(guān)部门依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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