5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(c保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思hū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 保送生是什么意思 如何成为保送生，中考保送生是什么意思