5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(y外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏òu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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