导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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