导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜431mm是多少厘米 431mm是多少米居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主431mm是多少厘米 431mm是多少米要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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