万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老不尽人意是什么意思赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没不尽人意是什么意思有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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