饱受(shòu)争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合(hé)发布了(le)关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关(guān)于(yú)房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房(fáng)物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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