OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间(jiān)赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(j不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语iàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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