导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

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　　正文

　　引言(yán)临沂是几线城市，临沂是几线城市2023ong>

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公临沂是几线城市，临沂是几线城市2023(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。