文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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