近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募R四大灵猴的兵器叫什么名字EITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影(y四大灵猴的兵器叫什么名字ǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、四大灵猴的兵器叫什么名字运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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