“现在的(de)房地产很难再出(chū)现像过去十年的系(xì)统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资(zī)者的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的(de)空间已经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么(me)如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择(zé)，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他(tā)还表示(shì)，如果关(guān)注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来(lái)源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能(néng)从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分化(huà)，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内，我们的(de)逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行(xíng)业内最低(dī)的(de)；建(jiàn)安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地(dì)产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更加(jiā)值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入地块(kuài)也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类(lèi)企业(yè)就符合“最后的(de)赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要(yào)集中在强(qiáng)二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到(dào)了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩(kuò)张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如(rú)果(guǒ)超(chāo)过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准(zhǔn)要(yào)比“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”对(duì)房(fáng)企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高(gāo)于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的复(fù)苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净(jìng)负债(zhài)率提(tí)高到一个比较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持(chí)续居高不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛选标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就(jiù)具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对(duì)比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不(bù)意味(wèi)着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自(zì)身的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年(nián)时间，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集(jí)团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较(jiào)强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发(fā)布的2023年(nián)一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实(shí)现了扣非归母净(jìng)利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营(yíng)收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸(zhū)葛找(zhǎo)房(fáng)、住在(zài)杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新(xīn)华养老等18家机构(gòu)调研。

　　老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗ng>产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商(shāng)，而下(xià)游(yóu)应用(yòng)行(xíng)业主要包括中(zhōng)介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存(cún)量房时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其(qí)是(shì)偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计，目前(qián)暂居前两位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能(néng)够发现该(gāi)股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值(zhí)和私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时(shí)的家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年(nián)内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段(duàn)，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道(dào)公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的(de)物(wù)业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这(zhè)类标(biāo)的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物(wù)业公司很容易一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年(nián)度(dù)增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能做到(dào)提(tí)价(jià)难度是非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较好的(de)服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗