饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负(fù)担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门(mén)主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违羽生结弦说为什么努力得不到回报，羽生结弦近视多少度规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对(duì)交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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