OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前(qián)随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的(75g牛奶等于多少ml，75g牛奶等于多少毫升de)分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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