近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)2n是正极还是负极，L是正极还n是正极还是负极，L是正极还是负极是负极1日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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