万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

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　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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