近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(n城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REI城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌Ts发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gō城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌ng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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