OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉)波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通(tōng)过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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