近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告20乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲22 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还(乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲