OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面等多重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmsuī)然收(shōu)了(le)三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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