文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心rong>2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心